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Perspectives, commentaire et expertise de placement

Timothy Bellman & Joe Rodriguez | 14 décembre 2018

Immobilier : Les perspectives des paramètres fondamentaux du marché immobilier sont encourageants, mais le risque est toujours présent

Points importants à retenir

  • Les risques se cristallisent et bon nombre d’entre eux sont d’envergure mondiale.
  • Les prix demeurent attrayants, mais la période de compression des ratios rendement/taux de capitalisation des placements immobiliers tire à sa fin.
  • Les rendements totaux en 2019 devraient provenir principalement de la croissance du bénéfice d’exploitation.

La forte croissance dans les pays industrialisés devrait continuer de soutenir les caractéristiques fondamentales du marché immobilier dans un proche avenir. Le scénario de référence demeure très positif et le ratio bénéfice/cours des actions mondiales cotées en Bourse procure un écart de taux positif par rapport aux obligations d’État locales, signe que les prix de l’immobilier sont encore raisonnables. Pourtant, les risques macroéconomiques qui pèsent sur nos perspectives nous semblent plus élevés maintenant que par les années passées et bon nombre d’entre eux sont d’envergure mondiale. Ces risques sont la montée du populisme, l’intensification de la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine, une erreur de parcours dans la normalisation de la politique monétaire, un Brexit désordonné ou une crise de la dette en Chine. Si l’un ou l’autre de ces événements se concrétisait, cela pourrait avoir une incidence considérable sur les perspectives de croissance mondiale.

Occasions de placement mondiales

Les sondages menés auprès des investisseurs ces derniers mois révèlent une augmentation de l’appétit pour l’immobilier, les placements affectés à ce secteur s’élevant à plus de 10 % des portefeuilles institutionnels1. Bien que le pourcentage soit plus élevé aux États-Unis et en Asie-Pacifique qu’en Europe, de nombreux investisseurs cherchent à tirer parti de plateformes à valeur ajoutée pour accroître les rendements, probablement parce qu’on entrevoit une légère compression des ratios rendement/taux de capitalisation (Figure 1). En Europe, l’appétit est plus grand pour les stratégies de base, parce que les prix des placements immobiliers sont attrayants par rapport aux obligations d’État à long terme. Nous croyons que les prochaines années seront marquées par l’émergence de nouvelles offres régionales visant à répondre aux préférences changeantes des investisseurs.

Figure 1 : Appétit pour chaque style de placement par région

Les investisseurs s’intéressent de plus en plus aux stratégies de base européennes et à valeur ajoutée asiatiques et américaines.

Source : Invesco Real Estate a utilisé les données du sondage de 2018 sur les intentions des investisseurs mondiaux de CBRE Research.

Thèmes de placement régionaux

Les différences entre les perspectives de rendements totaux régionaux sont attribuables en grande partie à nos prévisions de croissance et tiennent compte de divers facteurs locaux et régionaux :

  • Asie-Pacifique. Ces dernières années, les rendements enregistrés en Asie-Pacifique ont dépassé les attentes. Les marchés ont généré d’excellents rendements et la région a été la composante la plus performante de l’indice MSCI IPD Global Property Fund. Nos prévisions de rendement total pour la région font état d’un profil de croissance stable, favorisé en partie par un meilleur potentiel de bénéfice d’exploitation net. Nous privilégions les combinaisons marchés-secteurs qui profitent des hausses cycliques, comme les immeubles de bureaux de Singapour, ou de tendances à long terme (vieillissement de la population, cybercommerce et technologie).
  • Europe.La croissance du taux de location d’immeubles de premier ordre est de plus en plus généralisée en raison de la croissance économique soutenue en Europe continentale. Malgré l’incertitude entourant le Brexit, les caractéristiques fondamentales du marché immobilier et des marchés des capitaux du Royaume-Uni ont jusqu’ici fait preuve de résilience, mais le degré d’incertitude n’a probablement pas encore atteint son paroxysme. Le potentiel restreint de développement immobilier et la croissance de la demande structurelle rendent les investissements dans les entrepôts et les hôtels particulièrement intéressants. Le marché des immeubles résidentiels de calibre institutionnel, qui en est encore à ses premiers balbutiements, offre de nouvelles occasions de placement via des projets immobiliers financés à terme.
  • États-Unis. Les États-Unis sont probablement le pays dont le cycle immobilier est le plus avancé par rapport aux autres régions, quoique jusqu’ici, le taux de croissance demeure élevé. Les perspectives à court terme demeurent positives, même si les contraintes de main-d’œuvre pourraient commencer à nuire à la croissance. Nous anticipons une diminution graduelle des rendements immobiliers entre 2019 et 2021, après une excellente année 2018. Comme le cycle économique est à un stade avancé, nous allons privilégier les marchés et secteurs qui ont toujours offert une valeur soutenue et un revenu stable, mais nous inclurons également quelques occasions de croissance triées sur le volet.

Deux risques mondiaux

En ce moment, le risque le plus évident est le cybercommerce, qui continue de perturber le marché des immeubles de commerce de détail. Bien que ce ne soit pas une nouvelle tendance, le potentiel de pénétration du cybercommerce à l’échelle mondiale est peut-être plus élevé et plus rapide que prévu. Les changements de comportements des consommateurs, à commencer par l’augmentation du pouvoir d’achat des milléniaux et de la génération Z, ont accentué la transition vers les achats en ligne, créant du même coup une plus grande divergence de rendement des immeubles de commerce de détail. Jadis l’un des secteurs du marché immobilier les plus performants dans la plupart des pays, l’immobilier commercial a été métamorphosé par cette convergence des influences technologiques et démographiques. À notre avis, cette divergence agrandit le fossé qui sépare les meilleurs immeubles de commerce de détail des autres, ce qui justifie une réaction stratégique directe. Les marchés publics ont réagi à ce virage en évaluant à fort escompte les fiducies de placement immobilier (FPI) de centres commerciaux traditionnels et linéaires par rapport à la valeur brute de l’actif (VBA), particulièrement aux États-Unis, sans contredit la région la plus durement touchée, compte tenu de la proportion hors-norme de surfaces commerciales par habitant.

La guerre commerciale menée par les États-Unis constitue une grande menace pour les perspectives mondiales en ce moment. Jusqu’ici, les États-Unis ont annoncé l’imposition de tarifs douaniers sur les importations chinoises équivalant à environ la moitié du volume des importations en provenance de la Chine en 2017, qui totalisaient 506 milliards de dollars1. En retour, la Chine a annoncé l’imposition de tarifs douaniers sur 110 milliards de dollars de biens américains, soit près de 85 % des importations chinoises en provenance des États-Unis en 20172. Sur les deux pays, seuls les États-Unis peuvent encore imposer des tarifs supplémentaires; toutefois, les deux pays pourraient augmenter les droits de douane en vigueur, en imposer de nouveaux sur les services ou imposer des mesures de contrôle des capitaux plus étendues. Comme les États-Unis et la Chine réunis devraient représenter 42 % de la croissance économique mondiale au cours des prochaines années2, une intensification généralisée de la guerre commerciale qui les oppose pourrait nuire aux fondamentaux du marché immobilier et des marchés des capitaux.

Prix et moment opportun pour effectuer des opérations

L’une de nos craintes pour les douze prochains mois a trait aux répercussions possibles de la normalisation des taux d’intérêt sur la valeur des placements immobiliers. Inspirées par la Réserve fédérale américaine, de plus en plus de banques centrales dans le monde commencent à retirer leurs mesures de relance monétaire. Ce processus de réduction progressive des programmes d’assouplissement quantitatif et de normalisation des taux d’intérêt s’inscrit dans une démarche sans précédent et fort délicate.

Quel pourrait être l’impact de ce phénomène? Les hausses de taux d’intérêt pourraient exercer des pressions à la hausse sur les ratios rendement/taux de capitalisation de l’immobilier alors que les investisseurs réévaluent les prix sur une base relative. Or, par le passé, le ratio était loin d’être un-pour-un. Tout va dépendre des perspectives des caractéristiques fondamentales du marché immobilier. La période de compression des ratios rendement/taux de capitalisation semble derrière nous, si bien que la croissance des revenus occupera probablement une place encore plus prépondérante dans les rendements totaux à l’avenir. D’ailleurs, dans une certaine mesure, la croissance du bénéfice d’exploitation net peut contrebalancer la variation des ratios rendement/taux de capitalisation de l’immobilier.

Un bon moyen d’évaluer l’attrait d’un bien immobilier consiste à comparer l’écart entre le ratio rendement/taux de capitalisation et le taux des obligations d’État à long terme. Deux fois sur trois, l’écart se situe à plus ou moins un écart-type de la moyenne à long terme. En règle générale, lorsque l’écart se situe dans cette zone, le prix d’un bien immobilier peut être considéré comme étant raisonnable. Souvent, dans les marchés où l’on s’attend à une forte croissance, l’écart-type est égal ou inférieur à -1.

Comme le montre la Figure 2, le ratio actuel rendement/taux de capitalisation indique que les prix dans la plupart des marchés se situent dans le bas de la fourchette normale. L’Europe est la principale exception, parce que les taux des obligations d’État à long terme sont très bas, ce qui fait de l’immobilier une catégorie d’actif attrayante, mais, comme on prévoit que la Banque centrale européenne va mettre fin à son programme d’assouplissement quantitatif dans un proche avenir, ces écarts de taux pourraient changer.

Figure 2 : Écart entre le taux de capitalisation et le taux des obligations d’État à 10 ans

Les prix dans la plupart des marchés se situent dans le bas de la fourchette normale

*Veuillez noter que les données pour Singapour remontent au T1 2018.
Remarque : L’écart actuel a été calculé en utilisant l’écart entre le taux de capitalisation du deuxième trimestre de 2018 et le taux des obligations à 10 ans le 10 septembre 2018. Les pays sont classés par ordre de gauche à droite selon la valeur de l’écart actuel après avoir été triés selon leur écart relatif par rapport à la moyenne à long terme (MLT). Les écarts par rapport à la MLT se situent à +/-25 points de base de la MLT.
Source : Invesco Real Estate a utilisé les données de septembre 2018 de Real Capital Analytics et de Macrobond

Compte tenu des pressions exercées sur les prix, les investisseurs pourraient se demander si le moment est bien choisi pour investir dans l’immobilier coté et non coté. Pour avoir un élément de réponse, on peut comparer les tendances de gains et de pertes de cette catégorie d’actifs sur différentes périodes de détention (Figure 3). Si on analyse les données antérieures, on constate qu’il y a eu beaucoup plus de périodes de gains que de pertes pendant les plus longues périodes disponibles, ce qui signifie que peu importe le point d’entrée, plus la période de détention est longue, plus la propension à réaliser des gains augmente. De nombreux investisseurs auraient peut-être avantage à conserver leurs placements, plutôt que de tenter de synchroniser leurs opérations avec le marché.

Figure 3 : Fréquence historique des gains et pertes des placements immobiliers cotés et non cotés

Plus le titre est détenu longtemps, plus la proportion de périodes de gains augmente

Remarque : * Les séries de données historiques sur les placements immobiliers mondiaux non cotés sont représentées par l’indice MSCI IPD GPFI et reflètent la période allant du 1er trimestre de 2008 au 2e trimestre de 2018, soit la plus longue période disponible. Les placements immobiliers mondiaux cotés sont représentés par l’indice FTSE EPRA/NAREIT des pays développés et reflètent la période allant du 1er trimestre de 1990 au 2e trimestre de 2018, soit la plus longue période disponible. Tous les rendements sont exprimés en $US.
Source : Invesco Real Estate a utilisé les données de septembre 2018 de l’indice MSCI IPD, de Bloomberg Barclays et de Macrobond.

Conclusion

Dans le contexte des facteurs de risque mondiaux, les perspectives des caractéristiques fondamentales et des rendements du marché immobilier demeurent somme toute positives. Parmi toutes les combinaisons possibles, qui regroupent plus de 200 secteurs et 2 000 sous-secteurs suivis par Invesco Real Estate à l’échelle mondiale, nous nous attendons à une croissance du taux de location dans plus de 90 % des cas en 2019, la croissance étant légèrement plus forte en Asie-Pacifique et aux États-Unis qu’en Europe.

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1 Source : Bloomberg Barclays, septembre 2018
2 Source : Oxford Economics, septembre 2018

L’indice MSCI IPD Global Property Fund est un indice de fonds de base non cotés et à capital variable qui investissent dans un seul ou dans plusieurs pays. Il est utilisé comme indice de référence du rendement des placements immobiliers mondiaux de base.

Ce contenu est destiné uniquement à des fins d’information et n’est pas une recommandation d’une quelconque stratégie ou d’un produit de placement pour un épargnant en particulier. Les épargnants devraient toujours consulter leur conseiller financier avant de prendre des décisions de placement. Les opinions exprimées ci-dessus sont celles des auteurs; elles sont fondées sur la conjoncture actuelle et peuvent changer sans préavis. Ces opinions peuvent différer de celles d’autres spécialistes en placement d’Invesco. À moins d’indication contraire, toutes les données remontent au 31 octobre 2017.

Le taux de capitalisation correspond au taux de rendement d’un bien immobilier en fonction du revenu projeté du bien en question.

Tous les placements comportent des risques. Le rendement passé n’est pas garant des résultats futurs. Il n’est pas possible d’investir directement dans un indice. La diversification ne garantit pas un profit et n’élimine pas le risque de perte. Invesco n’offre pas de conseils fiscaux.

Le cycle économique est la fluctuation naturelle de l’économie entre les périodes d’expansion (croissance) et de contraction (récession).

En règle générale, le cours des actions fluctue, parfois même considérablement, en réaction aux activités de la société émettrice, ainsi qu’à la conjoncture des marchés en général, à la situation économique et au climat politique.

Les actions de croissance ont tendance à être plus sensibles à la variation des bénéfices de l’émetteur et peuvent être plus volatiles.

Les placements dans des instruments immobiliers peuvent fluctuer en fonction de facteurs économiques, juridiques ou environnementaux qui se répercutent sur les valeurs des biens, les loyers ou les taux d’occupation des immeubles. Les entreprises immobilières, y compris les FPI ou des structures similaires, sont généralement des sociétés à petite ou moyenne capitalisation et leurs actions peuvent être plus volatiles et moins liquides.

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