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Perspectives, commentaire et expertise de placement

Timothy Bellman & Joe Rodriguez | 12 décembre 2016

Perspectives 2017 : Thèmes à surveiller dans le secteur immobilier

Les investisseurs sont attirés par les actifs réels en général et par l’immobilier plus précisément en raison de la stabilité et de l’attrait de leur rendement issu du revenu et de leurs perspectives de croissance par rapport aux autres catégories d’actif.

La récente recrudescence des risques des marchés des capitaux ainsi que des risques politiques et géopolitiques rend les perspectives des actifs en général, y compris les actifs réels, moins prévisibles. Cela pourrait bien renforcer l’attrait du potentiel de revenu des actifs réels, qui repose en grande partie sur les flux de trésorerie contractuels à long terme.

Trois thèmes à surveiller en 2017

À l’heure actuelle, trois thèmes dominent le palmarès des craintes des investisseurs à l’égard des actifs réels en 2017 : les cours actuels, le rendement futur et la prévisibilité des rendements à la lumière des événements politiques.

Cours. Dans beaucoup de marchés, l’écart entre le ratio rendement/taux de capitalisation boursière des titres immobiliers par rapport aux obligations d’État à long terme se rapproche de la moyenne à long terme. En Europe et dans certaines parties de l’Asie-Pacifique, à la mi-novembre, l’écart dépassait la moyenne à long terme de plus d’un écart-type. C’est réconfortant de voir que, comparativement à d’autres catégories d’actif, du moins, les prix de l’immobilier ne sont pas tellement exagérés. Cet écart laisse également entendre que dans une conjoncture macroéconomique d’inflation modeste et de faibles taux d’intérêt, il n’y a pas vraiment lieu d’anticiper une hausse imminente ou prononcée du ratio rendement/taux de capitalisation boursière. En effet, dans la majorité des régions du monde, les ratios rendement/taux de capitalisation boursière vont probablement rester stables ou même chuter davantage avant de remonter, ce qui pourrait exercer des pressions à la hausse sur les cours.

Rendement. À bien des égards, les perspectives de rendement futur dépendent du potentiel de croissance du bénéfice d’exploitation net dans le secteur immobilier. Les perspectives des caractéristiques fondamentales du marché sont rassurantes. Les caractéristiques fondamentales du marché immobilier commercial demeurent solides aux États-Unis et s’améliorent en Australie, dans la majeure partie de l’Europe continentale et dans de nombreux autres pays. La demande a diminué légèrement dans certains pays industrialisés ces derniers temps, mais l’offre demeure somme toute égale à la demande et les loyers poursuivent leur ascension. À notre avis, cela devrait soutenir les rendements immobiliers.

Prévisibilité. L’avenir est incertain en soi. Ce simple postulat a été mis en évidence par la montée du populisme qui a balayé le monde entier et qui menace de bouleverser l’ordre économique et politique mondial. Par conséquent, les risques politiques et géopolitiques sont élevés. Le résultat inattendu des élections présidentielles américaines a créé de l’incertitude à propos des aspects clés de la politique économique américaine et des relations internationales et il faudra quelques années pour y voir plus clair. Le résultat surprenant du référendum sur l’appartenance du Royaume-Uni à l’Union européenne a semé l’incertitude au cœur du plus grand groupe économique au monde et ce climat devrait durer plusieurs années. En Asie-Pacifique, l’incertitude va perdurer jusqu’à la prochaine étape des politiques « Abenomiques » au Japon et jusqu’à la transition politique en Chine en 2017. Ce degré élevé d’incertitude a des retombées sur les marchés immobiliers et sur les stratégies de placement.

Où trouvons-nous des occasions de placement?

Qu’est-ce que ce climat signifie pour les occasions de placement dans le secteur de l’immobilier en 2017? D’abord et avant tout, je tiens à souligner que, malgré le degré élevé d’incertitude qui règne en ce moment, Invesco Real Estate n’a pas l’intention de changer sa méthode globale de placement aux États-Unis, au Royaume-Uni ni ailleurs :

  • Marchés immobiliers. Comme toujours, nous accordons plus d’importance aux caractéristiques fondamentales du marché immobilier et cherchons à repérer les secteurs, les marchés et/ou les actifs qui, selon nous, ont le plus de chances de surperformer de manière soutenue. Nous allons surveiller de près l’incidence de tout changement apporté aux politiques économiques sur la demande dans le secteur de l’immobilier pour déterminer quelles occasions risquent de perdre de leur attrait et quelles occasions pourraient se présenter.
  • Valeurs immobilières cotées en bourse. Nous continuons de nous concentrer sur les entreprises bien capitalisées dotées d’actifs de grande qualité et du meilleur potentiel de surperformance soutenue à long terme. Nous allons surveiller de près l’évolution de l’évaluation et des perspectives des titres et faire les rajustements qui s’imposent à nos portefeuilles.

À ce stade relativement avancé des cycles économique et immobilier, nous avons déjà pris les mesures nécessaires pour positionner nos portefeuilles immobiliers en prévision de périodes difficiles, le cas échéant. La recrudescence d’incertitude en matière de politique économique à l’issue des élections aux États-Unis et du vote en faveur du Brexit ne fait que confirmer le bien-fondé de ces mesures, si bien que les seuls changements que nous aurons à apporter viseront simplement à profiter des nouvelles occasions qui vont se présenter.

Le doute persiste à l’égard des orientations politiques aux États-Unis

Quels changements risquent le plus d’altérer les caractéristiques fondamentales du marché? Aux États-Unis, par exemple, même si nous croyons que l’impact global des changements d’orientations politiques sur les flux de trésorerie immobiliers sera minime, si l’on se fie aux déclarations pré-électorales du président désigné Donald Trump, nous sommes d’avis que les secteurs et les marchés immobiliers énumérés ci-dessous sont les plus susceptibles de faire l’objet de rajustements post-électoraux :

  • Il se peut que les immeubles de commerce de détail soient avantagés si les baisses d’impôt proposées éperonnent les dépenses de consommation.
  • La réforme de la Affordable Care Act (ou loi sur les soins abordables, également connue sous le nom d’Obamacare) pourrait avoir des répercussions négatives sur les établissements de soins de santé, en particulier les hôpitaux.
  • Les immeubles industriels, particulièrement dans les marchés côtiers, pourraient être touchés si les accords commerciaux sont renégociés et que cela entraîne une chute des importations et un ralentissement des activités portuaires.

En tant qu’investisseurs dans des actifs réels, nous trouvons que les propositions du président désigné d’augmenter les investissements dans un large spectre d’infrastructures sont parmi les plus intéressantes de la campagne. C’est l’un des rares aspects de la politique où il semblait y avoir un large consensus, ce qui facilitera peut-être la mise en œuvre de projets d’infrastructures. L’implantation de ces nouveaux investissements pourrait créer des occasions pour les investisseurs en infrastructures et les sociétés en commandite principale (SCP) directement, mais aussi indirectement pour les investisseurs immobiliers, car certains immeubles ou endroits peuvent devenir plus concurrentiels lorsqu’ils sont plus accessibles. Nous avons l’intention de surveiller la situation de très près.

Garder l’œil ouvert sur les marchés des capitaux

À quoi pouvons-nous nous attendre des marchés des capitaux? Les marchés des capitaux peuvent être volatils et sujets à des changements rapides d’humeur des investisseurs. Voici un aperçu des retombées possibles des attentes en matière de taux d’intérêt et des décisions politiques :

  • L’incertitude entourant les choix de politiques et les objectifs précis de l’Administration Trump peut entraîner une certaine volatilité à court terme, car ces choix peuvent avoir une incidence sur la confiance des investisseurs. Cela pourrait provoquer un exode à court terme vers la sécurité perçue de l’or, du dollar américain et des biens durables.
  • Un changement de leadership à la Réserve fédérale américaine ou d’orientation de la politique de taux d’intérêt, ou les deux, pourrait avoir une incidence directe et significative sur le taux d’escompte des flux de trésorerie et la valeur des actifs réels. Par exemple, les fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse aux États-Unis se négociaient à quelque 8 % d’escompte par rapport à leur valeur liquidative en novembre 2016 1. Les réactions de cours extrêmes à l’incertitude liée aux taux d’intérêt peuvent procurer des occasions d’achat.

Invesco Real Estate va suivre l’évolution des initiatives politiques du président désigné, les négociations entre le Royaume-Uni et l’Union européenne en ce qui a trait au Brexit et tout autre événement politique majeur pouvant survenir sur la planète. Nous allons évaluer leurs répercussions sur les caractéristiques fondamentales du marché en général et du secteur de l’immobilier à mesure qu’elles vont se préciser. Nous tenons à réitérer que les placements dans les actifs réels s’inscrivent dans une démarche à long terme qui repose sur le revenu relativement stable provenant de flux de trésorerie contractuels à plus ou moins long terme. Comme toujours, nous accordons plus d’importance aux caractéristiques fondamentales du marché dans le but de repérer des entreprises, des secteurs, des marchés et des actifs qui, à notre avis, ont le potentiel de procurer de bons rendements à long terme.

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1 Source: Green Street Advisors

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