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Perspectives, commentaire et expertise de placement

Timothy Bellman & Joe Rodriguez | 6 décembre 2017

Perspectives de placement pour 2018 : Il y a davantage de marchés prospères, mais il est crucial de comprendre les nuances régionales

Une reprise économique de plus en plus synchronisée, la première depuis la crise financière mondiale, continue d’étayer les données fondamentales du marché immobilier dans le monde entier. Un plus grand nombre de marchés sont maintenant en plein essor, notamment plusieurs marchés en Europe continentale. C’est une excellente nouvelle et cela présente de bonnes occasions à ceux qui font des placements dans l’immobilier.

La fixation des prix reste cependant compétitive. Dans de nombreuses régions, le poids des capitaux à la recherche d’actifs productifs de revenu a engendré une chute des taux de rendement par rapport aux taux de capitalisation à des bas historiques. Cela fait craindre que dans certaines régions, aux États-Unis en particulier, nous pourrions nous trouver désormais un peu plus près de la fin du cycle. Cette situation a attiré notre attention sur l’importance de deux thèmes d’exécution à l’échelle mondiale, à savoir :

  • Mettre l’accent sur les facteurs de rendement dans l’immobilier qui sont ascendants et au niveau des actifs
  • Placer son argent en profitant des vents arrière de tendances à long terme

Facteurs au niveau des actifs

Nous croyons qu’au cours des prochaines années, une approche de gestion directe, active dans l’immobilier influera probablement davantage sur le rendement qu’une simple sélection des marchés et des secteurs. Cette conviction nous encourage à rechercher des possibilités de placement très précises, très granulaires et à des prix appropriés. Cela s’applique au monde entier, mais il y a des nuances dans chaque région. Examinons par exemple les régions suivantes :

1) Asia-Pacifique : Nous avons identifié des villes où, selon nous, la volatilité historique des cycles de location pourrait être en ralentissement, et dans ces villes, des sous-marchés bien précis dans lesquels nous croyons que le potentiel de croissance des loyers est encore excellent dans le cycle en cours. À titre d’exemple, citons des immeubles de bureaux à Tokyo, hors des trois zones centrales, dans des quartiers comme Shinjuku ou Shinawaga. Nous sommes à la recherche d’immeubles qui se louent en moyenne pour 25 000 JPY le tsubo1 ou moins, avec des niches où la demande des locataires est forte.

2) Europe : Nous nous concentrons sur des lieux immobiliers viables se situant aux alentours de plaques tournantes de transport, des actifs flexibles qui peuvent s’adapter à des changements technologiques rapides, et des possibilités polyvalentes qui peuvent profiter des facteurs de croissance de type « vie-travail-loisir ». Amsterdam, Munich et Berlin en sont des exemples. Nous croyons que des stratégies à valeur ajoutée, « build-to-core » ou « managed-to-core » peuvent offrir un meilleur rendement rajusté en fonction des risques que des immeubles dont la construction est terminée et qui sont entièrement occupés.

3) États-Unis : Nous privilégions des sous-marchés dans lesquels l’offre de nouvelles propriétés est faible; cela s’applique en particulier au secteur des appartements dont les données fondamentales sont maintenant plus timides. Des quartiers qui bénéficient de la recrudescence de l’activité dans des industries créatrices de valeur ou du développement des infrastructures sont aussi intéressants. Dans les marchés du travail compétitifs, où les locataires doivent offrir d’excellents milieux de travail pour attirer des employés, nous croyons que les emplacements immobiliers qui offrent un produit différent surclasseront probablement des quartiers et des immeubles de base anodins. Compte tenu de tout cela, nous croyons que les différences sur le plan du rendement entre les villes américaines seront probablement moins importantes dans l’immobilier que les différences entre les actifs et les sous-marchés dans ces villes.

Tendances à long terme positives

À la fin d’un cycle, les investisseurs dans l’immobilier peuvent mitiger les risques cycliques en investissant là où il y a des vents arrière résultant des tendances à long terme dans les domaines de la démographie, de l’infrastructure et des nouvelles technologies.

Les nouvelles technologies sont sans doute la tendance la plus importante ainsi que ses incidences sur l’immobilier. Cinq aspects commencent à avoir des effets considérables sur l’immobilier :

1) Le commerce électronique et l’économie du partage : Cela crée une demande de location pour des centres logistiques et de données, mais a un effet plus différent sur le secteur des locaux à bureaux et des effets considérablement négatifs sur le secteur du commerce de détail.

2) L’automatisation des tâches et l’intelligence artificielle : Ces technologies ont des effets nettement positifs sur la demande dans des zones de bureaux axés sur la technologie, mais des effets négatifs sur la demande de bureaux administratifs; le commerce expérientiel de détail pourrait devenir plus virtuel et transformer la demande de comptoirs.

3) Les véhicules autonomes : Des camions autonomes peuvent aider à reconfigurer les chaînes d’approvisionnement étant donné la possibilité de créer de plus longues routes de livraison. À plus long terme, cette innovation pourrait réduire les besoins en matière de stationnement et d’espace routier, et ainsi transformer les zones urbaines.

4) Les drones : Des systèmes de livraison efficaces pourraient réduire le besoin d’installations logistiques sur le dernier tronçon de la route de livraison, mais ils pourraient aussi nécessiter le réaménagement de certains immeubles pour permettre des livraisons par drone, ce qui pourrait constituer une nouvelle source de revenus d’immeubles.

5) Les robots : Ils pourraient transformer les processus de fabrication et de distribution, et modifier les normes actuelles des équipements techniques des immeubles. Par exemple, les immeubles intégrant des processus robotiques pourraient avoir besoin de moins de lumière ou moins de chauffage et de climatisation, mais des sources d’électricité plus fiables et de meilleure connectivité Internet.

Nous ne prétendons pas avoir toutes les réponses à ce stade; il y aura probablement des gagnants et des perdants, mais nous croyons que les logements collectifs, la logistique, certains types d’actifs dans le commerce de détail et certains secteurs spécialisés pourraient bénéficier des tendances dans les nouvelles technologies.

Thèmes de placement régionaux

Comme toujours, il y a dans nos thèmes mondiaux d’importantes nuances au niveau local et régional qui offrent de bonnes occasions de gestion active dans chaque région :

1) Asia-Pacifique : L’an dernier, les taux de rendement ont été les plus élevés en Asie-Pacifique. Nous avons dans l’ensemble reclassé nos projections de croissance des loyers. Il y a une vaste gamme de perspectives au niveau des villes et nous sommes conscients des nouvelles occasions d’investissement avec le cycle en cours dans des villes comme Singapour et Brisbane. Nous préférons les stratégies de rehaussement des actifs au moyen de stratégies de location substantielle ou de rénovation matérielle dans des endroits aussi divers que Melbourne et Sydney, et des villes de premier rang de Chine.

2) Europe : Les données fondamentales du marché immobilier sont en net raffermissement dans une grande partie de la zone euro, et il y a encore une robuste demande des investisseurs locaux et internationaux. Même si nous croyons que la croissance du revenu opérationnel net est cruciale pour un rendement supérieur, nous croyons aussi que la création de nouveaux espaces et d’espaces rénovés semble être une bonne occasion en particulier. Le secteur en transformation de la logistique en particulier est intéressant tout comme les secteurs des logements collectifs et de l’hôtellerie.

3) États-Unis : Les États-Unis ont probablement une longueur d’avance sur d’autres régions dans le cycle immobilier. On s’attend à ce que la croissance bien ancrée du revenu opérationnel net donne un coup de pouce au rendement malgré le ralentissement de la croissance des loyers dans certaines villes et certains secteurs. Nous nous concentrons sur des facteurs au niveau des actifs, en tenant compte des secteurs spécialisés qui élargissent de manière appropriée l’univers immobilier de base, et nous envisageons des stratégies d’endettement qui semblent offrir des taux de rendement attrayants rajustés en fonction des risques.

Stratégies mondiales

À notre avis, les perspectives pour le rendement dans l’immobilier sont positives et généralement semblables dans chaque région. Il convient de noter qu’il existe encore une énorme incertitude géopolitique, économique et politique dans le monde entier. Cela dit, en grande partie pour des raisons liées aux risques et non au rendement, nous continuons d’adopter dans notre portefeuille mondial de placements de base cotés en Bourse une pondération neutre pour chaque région. Il n’y a pas pour le moment une tendance suffisamment claire de rendement supérieur durable pour prendre des positions tactiques régionales dans une catégorie d’actif qui est relativement peu liquide.

Conclusion

Le rendement locatif généralement stable de l’immobilier coté et non coté en Bourse continue d’attirer des investisseurs dans cette catégorie d’actif. Une reprise économique mondiale synchronisée contribue à faire la distinction de la croissance au niveau des actifs et au niveau des sous-marchés, ce qui constitue d’excellentes conditions pour des stratégies de gestion active dans l’immobilier.

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1 1 tsubo est égal à 3,306 mètres carrés ou 35,58 pieds carrés.

Ce document est fourni à titre d’information seulement et ne doit pas être considéré comme une recommandation d’un produit ou d’une stratégie de placement quelconque destinée à un investisseur particulier. Les investisseurs devraient toujours consulter un conseiller / consultant financier avant de prendre une décision de placement quelconque. Les opinions exprimées dans ce document sont ceux de l’auteur, se fondent sur les conditions actuelles du marché et peuvent changer sans préavis. Ces opinions peuvent être différentes de celles exprimées par d’autres spécialistes en placement d’Invesco. Toutes les données sont en date du 31 octobre 2017 à moins d’avis contraire.

Le taux de capitalisation est le taux de rendement d’un bien immobilier en se basant sur le revenu projeté de ce bien. Les placements dans des instruments liés à l’immobilier pourraient être influencés par des facteurs économiques, juridiques, culturels, environnementaux ou technologiques qui se répercutent sur la valeur des biens immobiliers, les loyers et les taux d’occupation des biens immobiliers qui constituent les placements du fonds. Les sociétés immobilières ou des structures similaires sont souvent des sociétés à petite ou à moyenne capitalisation, et il se peut que leurs actions soient plus volatiles et moins liquides. La valeur des placements dans des sociétés liées à l’immobilier peut être influencée par la qualité de leur direction, la capacité à rembourser des prêts, le recours au levier et les engagements financiers qui s’y rapportent, des facteurs environnementaux et si la société est suffisamment assurée.