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Kristina Hooper | 17 mai 2017

Un examen plus approfondi sur le plan de l’Ontario pour le logement équitable

En avril, le gouvernement de l’Ontario a annoncé un plan en 16 points visant à rendre le logement plus abordable. En général, le plan vise à rendre le marché du Grand Toronto plus équitable et de s’assurer que les familles à moyen et à faible revenu aient les moyens de vivre dans cette région.

Impôt pour les étrangers

L’élément le plus important de ce plan est l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ISNR) de 15 % imposé aux acheteurs immobiliers qui ne sont pas des citoyens canadiens, des résidents permanents ou des sociétés canadiennes. Cet impôt s’applique aux biens immobiliers achetés dans la région de Toronto appelée région élargie du Golden Horseshoe, soit l’une des régions les plus densément peuplées du Canada.

Les impôts comme les surcharges aux non-résidents qui achètent des biens immobiliers constituent un outil utilisé par beaucoup de gouvernements locaux récemment afin de ralentir les placements spéculatifs et de rendre le logement plus abordable. Il s’agit d’une réponse fréquente à l’achat d’un nombre considérable de propriétés par des Chinois désirant diversifier leurs actifs en investissant dans l’immobilier à l’étranger. Singapore et Hong Kong, qui fait face à une crise d’abordabilité du logement depuis longtemps, impute des frais supplémentaires de 15 % pour les achats de propriétés effectués par des acheteurs étrangers. En juin dernier, la ville de Sydney en Australie a imposé une surtaxe de 4 % aux acheteurs étrangers. En juillet, Melbourne a fait passer son impôt pour les non-résidents de biens immobiliers de 3 % à 7 %. Au mois d’août dernier, la ville de Vancouver a finalement décidé d’imposer une surtaxe de 15 % aux acheteurs étrangers de propriétés.

Les surtaxes causent des distorsions sur le marché en ayant un impact sur l’offre et la demande. Un impôt ayant une incidence sur seulement un type d’acheteur – les acheteurs étrangers dans ce cas – donne normalement lieu à une baisse générale de la demande, mais l’ampleur de la chute dépend du pourcentage d’acheteurs étrangers compris dans l’ensemble du marché immobilier. Selon le Toronto Real Estate Board, moins de 5 % des acheteurs de propriétés à Toronto étaient étrangers en 20161.

Par opposition, Vancouver comptait sur un pourcentage beaucoup plus important d’acheteurs étrangers avant la mise en place de la surtaxe. Ce pourcentage a ensuite dégringolé, passant de 17 % à 1 % en environ sept semaines à la fin d’août 20162. Le nombre de propriétés vendues et les prix ont également chuté à Vancouver. Toutefois, il est important de noter que cette mesure a surtout eu un impact sur les maisons individuelles, par opposition aux condominiums selon le sondage de RBC Economics sur l’abordabilité et les tendances du marché immobilier. De ce fait, nous pouvons supposer que la surtaxe de Toronto aura un impact moins important sur la demande et les prix puisque les acheteurs étrangers représentent une plus petite partie des acheteurs totaux par rapport à Vancouver.

De plus, la baisse de la demande dépend des investissements alternatifs à la portée des acheteurs étrangers de biens immobiliers. Étant donné que de plus en plus de municipalités imposent des impôts aux acheteurs de propriétés étrangers, ces derniers pourraient manquer de solutions de rechange. La demande pourrait alors ne pas baisser autant que prévu par certains observateurs. Le résultat net de la surcharge de l’Ontario devrait être un recul des prix dans la région élargie du Golden Horseshoe, mais pas de l’ordre de 15 %, soit le montant de la surtaxe.

Des mesures supplémentaires en matière de logement

Il est important de noter que le plan de l’Ontario pour le logement équitable comporte plus qu’une surtaxe sur les biens immobiliers achetés par les acheteurs étrangers. La réglementation vise également à accentuer le contrôle des loyers pour inclure tous les logements locatifs, même ceux construits après 1991. Les hausses de loyer seraient limitées au taux d’inflation d’environ 2,5 % par année. Des protections accrues pour les locataires seraient également mises en place en renforçant la Loi sur la location à usage d’habitation. Ces mesures comprendraient la standardisation des baux et des règles plus strictes en matière d’évictions et de réparations des ascenseurs. En général, il serait donc moins attrayant et lucratif d’être un locateur en Ontario. Ces mesures pourraient également exercer de la pression à la baisse sur les prix immobiliers.

Aussi, l’Ontario rendra le titre de propriétaire moins attrayant en exigeant plus de documentation et une taxation appropriée. Il abolira également le « flip immobilier sur papier ». Dans l’ensemble, cela devrait réduire la demande et donc faire baisser les prix. Il existe également une disposition donnant l’autorité à Toronto et aux autres municipalités de créer un impôt sur les maisons inoccupées. À l’inverse, cette provision pourrait encourager plus de propriétaires existants à devenirs locateur. Une hausse de l’offre devrait bien sûr faire baisser le prix des loyers, rendant ainsi le logement plus abordable.

En outre, l’Ontario a adopté d’autres dispositions visant à augmenter l’offre de logement.
Celles-ci comprennent la création d’un programme de cinq ans de 125 millions de dollars visant à encourager la construction de nouveaux immeubles à logement locatifs en offrant des redevances d’aménagement, ainsi que la création d’une équipe d’employés du gouvernement chargés de déceler les obstacles qui entravent des projets de développement du logement. Ces mesures devraient faire augmenter l’offre et donc faire baisser les prix.

Finalement, l’Ontario a inclus une disposition visant à mettre à jour le plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe. Cela permettra à l’Ontario de se montrer plus stratégique au sujet du développement à l’avenir et de s’assurer que la région soutienne la diversité économique et ses ressources naturelles, tout en demeurant concurrentielle sur le plan économique. Bien que ces actions puissent créer des perturbations à court terme, elles devraient être positives pour le marché du logement et l’économie à long terme.

Conclusions

En résumé, le plan de l’Ontario pour le logement équitable est réfléchi et holistique. Le résultat à court terme devrait être une baisse de la demande et une hausse de l’offre de propriétés, ce qui devrait réduire les prix de l’immobilier.

Étant donné que le marché immobilier canadien est en train de surchauffer, cette surtaxe pourrait être en définitive positive puisqu’elle pourrait contribuer à ralentir la hausse des prix du logement au cours des prochaines années. Par exemple, Capital Economics calcule que le marché du logement du Canada pourrait être jusqu’à 40 % surévalué, soit une situation pire que la surévaluation du marché immobilier américain il y a 10 ans. Dans un environnement où les milléniaux chinois peuvent utiliser des applications mobiles pour acheter des propriétés à l’étranger sans même les voir en personne, une taxe de 15 % et d’autres mesures d’abordabilité pourraient contribuer à réduire les pressions importantes sur les prix.

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1 Source : TREB Market Year in Review & Outlook Report, janvier 2017.

2 Source : Bloomberg, 22 septembre 2016.

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