Comme prévu, la croissance économique a commencé à ralentir partout dans le monde, mais elle demeure suffisamment élevée pour soutenir la demande de titres immobiliers. À l’aube de 2020, les cours des titres immobiliers semblent plus attrayants que ceux des autres catégories d’actifs qu’au début de 2019, étant donné que les taux des obligations d’État à long terme sont encore plus bas, ce qui, du même coup, pourrait attirer plus de capitaux vers le secteur alors que les investisseurs élargissent leur spectre en quête de titres productifs de rendement. Alors que certains risques ont commencé à s’estomper (notamment les pressions à la hausse sur l’inflation et les taux d’intérêt), d’autres risques géopolitiques se sont cristallisés à un point tel que nous avons dû modifier nos stratégies pour atténuer leur effet.
Les perspectives de croissance et les risques susceptibles de la ralentir
Depuis quelque temps, nos perspectives pour l’immobilier en 2020 reposent sur l’anticipation d’un ralentissement de la croissance économique et, à ce chapitre, peu de choses ont changé; la croissance ralentit presque partout, mais très peu. Les perspectives de croissance économique peuvent être envisagées de deux angles, à savoir celui de l’évolution des taux de croissance absolus attendus ou celui du taux de croissance attendu par rapport aux tendances à plus long terme (Figure 1). Voici une perspective plus nuancée :
Croissance supérieure à la tendance : En 2020, Oxford Economics prévoit une croissance supérieure aux taux tendanciels à long terme uniquement en France et en Espagne; ailleurs, la croissance devrait être inférieure à la tendance à long terme.
Accélération de la croissance : La croissance du PIB devrait réaccélérer en 2020 à Singapour, à Hong Kong, en Corée, en Australie et en Allemagne, mais à des taux inférieurs aux tendances à long terme.
Ralentissement de la croissance : Aux États-Unis, au Royaume-Uni et dans la plupart des autres pays d’Europe, on prévoit un ralentissement de la croissance en 2020. Or, dans la plupart des cas, on anticipe un ralentissement à un taux qui oscille autour de la moyenne à long terme.
Qu’est-ce que cela signifie pour la demande de titres immobiliers? À la lumière de ce qui précède, les caractéristiques fondamentales des titres immobiliers à l’échelle mondiale demeurent somme toute favorables, mais on peut s’attendre à une certaine convergence dans plusieurs régions du monde. Cependant, cela laisse aussi présager que la vigueur de la demande pourrait être vulnérable aux risques macroéconomiques.
Figure 1 : Croissance économique : Élan et tendances à long terme
Bon nombre des principaux risques sont d’ordre géopolitique plutôt qu’économique. Les guerres commerciales, le Brexit et les risques d’erreurs de politique monétaire et budgétaire demeurent les plus probables et ceux qui pourraient avoir le plus d’impact sur les caractéristiques fondamentales du marché immobilier. L’éventail et la nature des risques indiquent qu’aucun pays et aucune région ne sera épargné.
Cela contraste quelque peu avec les variations de notre scénario de référence en matière de rendement total du marché, qui continue de favoriser l’Asie-Pacifique au cours des prochaines années (Figure 2).
Figure 2 : Perspectives de rendement total moyen par région
Les différences entre les perspectives de rendements totaux régionaux sont attribuables en partie à nos prévisions de croissance future des loyers. Selon les prévisions d’Invesco Real Estate, les loyers vont continuer d’augmenter dans la plupart des combinaisons de marchés et de segments de marché jusqu’en 2020. Les écarts vont découler de la variation relative de la dynamique de croissance :
Ralentissement du taux de croissance des loyers aux États-Unis : Les loyers vont probablement augmenter en 2020 dans tous les marchés et segments de marché qualifiés d’Invesco Real Estate aux États-Unis, mais l’augmentation sera plus lente qu’en 2019.
Accélération du taux de croissance des loyers dans certains marchés d’Asie-Pacifique et d’Europe : Les loyers vont probablement augmenter dans environ les trois quarts des marchés et segments de marché d’Asie-Pacifique et d’Europe en 2020. En outre, dans 18 % des marchés d’Asie-Pacifique et 26 % des marchés d’Europe, le rythme de croissance des loyers devrait s’accélérer en 2020 (Figure 3).
Figure 3 : Perspectives des loyers régionaux, année civile 2020p
Atténuer les risques spécifiques aux régions et aux actifs
De manière générale, nous pensons que la diversification (par marché, par secteur, par catégorie d’actifs, etc.) constitue un avantage. À notre avis, l’élaboration d’un portefeuille bien diversifié est essentielle pour générer des rendements stables et réduire la volatilité, en particulier en période de grande incertitude. Nous croyons que l’écart va se creuser entre le rendement des titres de premier et de quatrième quartile, tant à l’échelle des marchés que des secteurs. La sélection et la gestion actives des titres dans le but d’atténuer les risques de perte revêtiront probablement de plus en plus d’importance.
La répartition sectorielle de l’actif a toujours été un élément important de la composition du portefeuille. Elle l’est encore, mais les caractéristiques de rendement des différents secteurs semblent changer, perturbées par les tendances à long terme des nouvelles technologies. Autrefois, les placements dans les immeubles de bureaux et de commerces de détail représentaient la majeure partie des portefeuilles de placements immobiliers typiques; même si nous savons que de nombreux investisseurs investissent moins dans les immeubles de commerce de détail; ensemble, ces deux segments du marché comptent encore pour plus de 60 % de l’indice MSCI immobilier mondial.2
Pourquoi croyons-nous que les rendements des actifs pourraient diverger? Parce que c’est déjà commencé. La montée du cybercommerce a déjà eu un impact négatif sur le rendement et la nature des risques dans le segment des immeubles de commerces de détail et des retombées positives proportionnelles sur le secteur de la logistique, à l’autre bout du spectre. Certains actifs en sortent gagnants, d’autres perdants. Compte tenu de la multitude de perturbateurs qui se pointent à l’horizon, nous pensons que le secteur des immeubles de bureaux pourrait être la proie des perturbations technologiques qui se multiplient (Figure 4). Cela aussi risque de faire des gagnants et des perdants.
Figure 4 : Changements technologiques susceptibles de faire chuter la demande d’immeubles de bureaux
Qu’est-ce que cela signifie en pratique? Deux thèmes immobiliers généraux nous viennent à l’esprit pour tirer parti de ces situations :
Cibler les emplacements où les technologies et les sciences de la vie sont en plein essor : La majorité des nouveaux emplois les mieux rémunérés au cours de la prochaine décennie se trouveront probablement dans les domaines des technologies et des sciences de la vie et cela risque de donner naissance à des sous-marchés où la demande immobilière sera durable et croissante.
Certains créneaux peuvent offrir des occasions moins cycliques et plus diversifiées : La demande dans certains sous-secteurs et créneaux, tels que la logistique de remplissage urbain, l’entreposage libre-service, les soins de santé ou les hôtels, semble plus diversifiée et certains de ces sous-secteurs et créneaux seront probablement moins vulnérables au ralentissement cyclique.
Conclusion
L’année 2020 devrait être marquée par le maintien d’une croissance précaire sur fond d’incertitude macroéconomique et géopolitique persistante. À notre avis, les investisseurs capables d’adopter une stratégie défensive pour se prémunir contre les enjeux cycliques en misant sur les tendances structurelles à plus long terme vont probablement mieux tirer leur épingle du jeu à l’issue de cette période de volatilité. Cela nécessite de se concentrer sur les marchés et les secteurs qui semblent prêts à offrir des perspectives de croissance, tout en atténuant les perturbations actuelles et futures. Une période prolongée d’occasions de placement sur les marchés financiers résultant des mesures d’assouplissement monétaire devrait nous donner suffisamment de temps pour mettre en œuvre nos stratégies de gestion active.
